在宣布私有化之后的两个月时间后，万达商业(3699.HK)再行惊人之举。5月30日，万达商业再发公告将要约收购价格提高到52.8港元。
与此同时，一个重要信息引发市场各方不断酝酿，也即：此次将要约收购价锁死在52.8港元，这意味着万达商业在私有化的博弈中不会再做任何退让，而是选择设定价格底线。
从敲钟那一刻的意气风发，到选择退市私有化的横下一心，是所有经历过私有化进程的企业家所必须应对的局面。能否上演一场完美“撤退”，考验着掌舵者的功力。
万达行事向来神出鬼没。你有你的偏见，我有我的傲慢，万达与港股“傲慢与偏见”的剧情片以万达的一纸公告拉开序幕，其以迅雷不及掩耳之势抛出H股私有化计划，短短一年多时间，剧情反转之快，出乎业内意料。
3月30日晚间，万达发布公告称，要约收购价格将不低于48港元，而这正是万达2014年12月23日上市时的发行价，比公告前一天(3月30日)的收盘价38.8港元高出近24%。
市场普遍认为，万达商业选择私有化退市，与其在香港资本市场估值偏低，未得到青睐有关。以3月30日收盘日价格计算，万达的市盈率仅为4.6倍，估值较其他主流的内房股，如中国海外及华润置地都明显要低。然而，万达的业绩表现不错。2015年，万达商业租金涨幅高达30%，“轻资产”转型成效明显。
为何市盈率和业绩表现如此南辕北辙?究其根本原因，是万达商业在香港遭遇了“水土不服”。正如华尔街很多投资者也读不懂阿里巴巴的故事一样，根源在于不同市场都有其自身的评判标准和话语体系。
在香港投资者看来，国内宏观经济大背景不容乐观，市场需求的疲软进而影响着商业地产的需求和发展。此外，国内一二线城市的商业地产还存在着不同程度的饱和，二线以下城市公寓、商办销售业态存在压力。况且，国内的房地产市场在经历了十多年的飞奔之后，已经来到了变革的三岔路口，行业面临的转型压力较大。还有一点在于，由于境内迟迟不能推出接近境外模式的REITs，资金沉淀压力很大、境内的商业地产轻资产模式的前景如何，仍是一个大大的问题。尽管法国巴黎银行、花旗等纷纷发布正面报告支持港股内房股，但也无法阻止内房股遭受“冷遇”的现状。
因此，香港市场对地产类公司的“低估”恐怕短期内不会有所改观。这对于无论是海外收购还是A股市场都表现上佳的万达来说，没有必要在港股市场孤注一掷，极低的市盈率既对公司的长远发展无益，更是对投资者的不负责任。而且，香港二级市场年初以来走势较为波动，资金面整体以净流出为主，市场表现并不尽如人意。波动的市场需要从善如流的理性，万达的“买单”正说明上述道理。
那么，万达商业为何要提高要约价格至52.8港元?笔者猜想，这或许是对近期市场表现的“回击”。在万达商业宣布私有化之后，一些机构介入推高股价，以此博取高额利润进而套现离场。其实这本是市场的普遍现象，很多中概股在传出私有化之后，也是往往历经各种炒作。但对于万达来说则无需过度紧张。
一是因为该要约价格已经很高了。从交易层面看，52.8港元的要约价格相对于万达商业3.7公告前1日收盘价、前一周均价、前一月均价、前三个月均价的溢价分别为36.1%、39.9%、45.9%、43.1%。
二是因为毕竟私有化成功与否还存在着不确定性。万达商业并不是第一家准备私有化的房企，此前的恒盛地产和新世界中国，都以失败告终。新世界中国在2014年终止私有化之后，直至今年才重新将私有化提上日程。此次万达商业选择高溢价的收购“铁底”，无疑释放了强硬的信号。因此，有股评家分析称市场应放弃继续炒作的幻想，万一炒作不成再“砸”到自己手里，似乎并不是一件理智的行为。
其实说到底，资本市场上的喧嚣多是一时的，中小投资者多有跟风心理，但一旦高潮过去，终会显现强弩之末。因此，投资者要钻私有化套利的空子并非易事，到嘴的“馅饼”会否变“陷阱”，其实难料。市场人士偏向认为，52.8港元的收购价格本已经可以收益颇丰，理性的投资者不妨选择暂时离场观望。
(资深媒体人 辜通)
